随着各个公司的年报陆续披露，对于去年的内房企财报来说，“增收不增利”成为了业内最大的共同点。而利润增长不及营收增速的情况，主要原因包括以下方面：

　　（1）因销售均价增速不及土地成本增速、单位面积建安成增加，本导致的毛利率下滑；

　　（2）因财务费用、销售费用、管理费用快速增长导致的三费率增长过快；

　　（3）因部分项目盈利前景堪忧导致的存货减值的情况；

　　（4）因部分物业公允价值减少，导致的公允价值减少计入当期亏损的情况；

　　（5）因少数股东损益占比提升，导致归母股东损益增长不及营收增速的情况。

　　尽管各家的具体原因不尽相同，但以上五点原因均因宏观、行业大形势的变化而产生的。在面对城镇人均居住面积超40平米“供大于求”的大背景下，叠加近两年经济承压、疫情反复打击购房需求，而土地价格因“两集中”等原因而继续提升，预计在短期内，房企增收不增利的局面仍难有根本改观。

　　鉴于此，大眼楼管特推出系列研究，抽丝剥茧分析各房企“增收不增利”的内在原因，供投资人及各房企找到问题症结，以便优化和提质增效。

　　三盛控股盈利能力全面下滑

　　2021年，三盛控股集团实现收入约99.18亿元，同比上升12.86%，但同期录得年内利润仅约6.66亿元，抖客网，同比下滑21.74%，归母净利润亦是同比下滑了26%至5.99亿元。

　　从账面上看，三盛“增收不增利”的主要原因是利润率出现大滑坡。全年毛利率由上一年的28.45%降至21.69%，较2019年的高点减少了15个百分点，净利润率由上一年的9.68%降至6.72%。在利润率下滑的情况下，公司加权ROE也降至25.85%，较上年接近腰斩。

（数据来源：Wind，公司通告）

　　借款利息高比例资本化 结转拉低毛利率

　　三盛控股毛利率下滑的主要原因之一是财务成本的快速增长。2019年三盛控股账面金融负债利息开支达到10.57亿元，同比2018年的8.98亿元增长了18%，2020年的融资成本飚涨至23.14亿元，同比增长189%。但其中的22.54亿元全部在当期资本化了，资本化率为97.54%。实际上，三盛控股近年的融资成本资本化的比率均在90%以上。

（数据来源：Wind，公司通告）

　　当期融资成本的资本化相当于滞后化，这就成了掣肘后期利润率的主要原因之一。此外，由于房地产开发、结转模式的缘故，2021年融资利息增长、高比例资本化的事实将也大概率将继续体现在三盛控股未来几年的财报中。因此，三盛控股的利润率下滑趋势或仍未结束。

　　此外，随着物价及人力成本的提升，各房企的单位建筑面积的建设安装成本或也将明显提高，这也将导致项目利润率的下滑。

　　行政及销售费用率仍高增长

　　年报数据显示，三盛控股全年的销售开支达到6.21亿元，同比增长25.45%，同期的行政开支达到5.24亿元，同比增长44.6%，高于同期的营收增速、合约销售增速，成为公司净利润同比下滑的重要原因之一。